Bicicleta inmobiliaria: los créditos hipotecarios en pesos crecen de la mano de los dólares que sale

Tomar deuda en moneda local, cuota fija, y volcar ese dinero a un activo dolarizado atrae a muchos particulares de clase media alta. Apalancan 20% de la operación y luego repagan la deuda con un alquiler. Así, se registra un “llamativo” repunte de estos préstamos. ¿Que ganancia logran?

Publicado Lunes 26 de Septiembre de 2011 en Finanzas

Es sabido que el dólar, el ladrillo y -en menor medida- el plazo fijo son las inversiones que concentran el mayor interés de los argentinos.

Yque buena parte de la sociedad se mantiene alejada de la apuesta por bonos y acciones, si bien muchos de estos papeles han dado, en 2010, enormes alegrías a quienes participan en estos mercados.

Prueba de esto último es elbajo volumen negociado por ejemplo, en la bolsa porteña, en comparación a otros países. Sucede que, por cuestiones de tradición y costumbre, los ahorristas tienden a refugiarse en puertos menos riesgosos. Así, elverde billete, pese a que durante mucho tiempo corrió por debajo de la suba de precios, sigue siendo considerado comoel instrumento más adecuadopara ponerse a resguardo de los vaivenes de la economía argentina.

Esto queda reflejado en laelevada fuga de capitalesdurante los primeros ocho meses del año (u$s15.000 M), que es un 30% más que la de todo el 2010.

El hecho de queel billete verde haya quedado barato, frente a subas salariales del orden del 30%, revitaliza elinterés de dolarizar activosy, además,ofrece cobertura ante futuros ajustescambiarios que puedan darse, una vez transcurridos los comicios de octubre.

En tanto, otorga otras ventajas, como la de suuso ampliamente aceptado en transacciones comerciales, la mínima brecha entre sus valores de compraventa y, fundamentalmente, sugran liquidez. A su vez, estos atributos son los queconvierten al dólar en el trampolín ideal para dar el gran saltoa otro mercado, que siempre ha funcionado como un imán para los particulares:el inmobiliario. Y esta fuga de dólares y su posterior traspaso al ladrilloqueda en evidenciasi se repasa el "llamativo" incremento registrado en el otorgamiento de nuevoscréditos hipotecariosen estos últimos meses.

Desde las entidades reconocen este repunte.

Y destacan el mayor interés que viene generando elapalancar una operación,contrayendo una deuda en pesos, a tasa fija, y traspasando ese dinero a la adquisición de unactivo que se mide en dólares.

¿Quiénes están tomando préstamos hipotecarios? A la hora de sabercuál es el perfil de los tomadores de estos préstamos, la respuesta de los directivos de bancos y desarrolladores inmobiliarios no deja lugar a dudas.

Son los particulares declase media-media y media-altaque, con billetes verdes en el colchón -que les permiten cubrir hasta el 80% del valor de la unidad-recurren a un préstamo en moneda local para completar el 20% restantey así hacer un "by-pass" a la divisa estadounidense.

De hecho,parte de esa deuda contraída la cubren con la propia rentaque les genera el alquiler, si es que deciden volcar la unidad a ese mercado.

"Por lo general, los créditos más pedidos son los de20 años a tasa fija. El porcentaje que se solicita esdel orden del 25 al 30% del valor del bien. Es la forma más buscada para apalancar una compra", destaca Federico Sturzenegger, presidente del Banco Ciudad, la segunda entidad en otorgamiento de este tipo de préstamos, después del Banco Nación.

Y agrega: "El promedio mensualque estamos colocando es eldoble que el año pasado, a razón de $100 millones por mes".

"En el caso de que un interesado requierau$s25.000a 20 años, a tasa fija,la cuota es de $1.400", afirma Sturzenegger.

"Las operaciones crecieron en forma considerable. Pero lo llamativo es que, en su mayoría, se trata deinversoresy no de personas que aspiran a la vivienda propia", expresa un funcionario de alto rango de un banco extranjero. En la misma línea, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, manifiesta que "se observa a una gran mayoría de particulares que apuntan a unadoble rentabilidad. Compran los inmuebles para luegoalquilarlosy, además, se ven beneficiados por surevalorización en dólares". "Claramente lo que mueve al mercado es elinversor minorista, de hasta100 mil dólares, que toma la obligación de pagar una cuota a lo largo de unos años y compensa parte de ella con la renta que le genera el alquiler", señala Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate. "Este particular no invierte para mudarse, sino porque cree que el ladrillo es el mejor resguardo para sus ahorros. Y para cubrirse de la inflación", recalca Tabackman. El desarrollador inmobiliario agrega: "Desde ya que hablamos deempresarios, profesionales y comerciantes".

¿Es para decir entonces, que los créditos hipotecarios mostrarán, en los próximos meses, cifras muy superiores al magro 6% del total de transacciones que exhiben en la actualidad?

Seguramente no. Porqueel grupo mencionado es reducidoen comparación con el grueso de la clase media, que aún encuentra dificultades para calificar para un préstamo.

Pero símarca la tendencia de lo que está haciendoun grupo de la sociedad para avanzar en su "fuga al ladrillo", contrayendo deuda en pesos para hacerse de activos que han venido creciendo a razón de un 10 a un 15% en dólares, si es que la unidad se emplaza en zonas de alta demanda. "Lo interesante del caso es ver que este perfil de inversor, a diferencia de lo que ocurría en el pasado,no apunta a tener una rápida ganancia de capital, ni a vender la unidad enseguida a un precio mayor", argumenta Tabackman. "Hace las cuentas, calculael alquiler que obtendrá, el menor peso que irá teniendo la cuota fijaen relación a sus ingresos yla potencial revalorizaciónde esa unidad a mediano plazo", destaca.

Esto en definitiva, evidencia un fenómeno del que ya diera cuentaiProfesional.com: muchos argentinos que, tras ladesaparición de las AFJP-y al no estar seguros del haber jubilatorio estatal que recibirán-buscan en el mercado inmobiliario la tranquilidadde garantizarse unafutura renta.

Los números avalan la tendencia Las afirmaciones de los directivos consultados, que dan cuenta delrepunte de estos últimos meses, quedan plasmadas en las propias estadísticas del Banco Central (ver infografía).

En efecto, las cifras correspondientes a agosto de este añomuestran que se colocaron $638 millonesen concepto denuevas hipotecas.

¿Qué significa este monto? Que se superóel pico más elevadode la serie,registrado enoctubre de 2007, con$618 millones.

Para Rodrigo Benítez, economista de Alpha, esta escaladano responde a un hecho puntual, es decir de un solo mes.

"Si se compara el incremento del período enero-agosto de este año con el mismo lapso de 2010, lasuba es del90 por ciento", destaca. En efecto, eltotal prestado para nuevas hipotecaspasóde $1.790 millonesa $3400 millones(esto es, "dinero fresco" canalizado para nuevos créditos).

El repunte del mercado inmobiliario Este incremento viene a confirmar elmayor dinamismo demostrado por el sector inmobiliarioentre eneroy juliode este año.

En efecto, según cifras oficiales, en el área comprendida por la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano, en eselapsose superaron las 100.000 escrituras, según datos aportados por los Colegios de Escribanos. Dicha cifrarepresenta unaumento de casi el 15%(volumen de transacciones)con respecto a igual período del año anterior.

En monto, se movilizaronunos u$s6.800 millones.Es decir, un 33% másen la comparación interanual.

Relacionando el monto negociado con las unidades transferidas surge:

• Para la Ciudad de Buenos Aires: se concretaron34.000 escrituras-el nivel más alto desde 2008-por un total de u$s3.400 millones, un 18% más que en 2010.El monto promediopor transacción fue de100.000 dólares.

Fuente: iprofesional