Cuota fija en pesos y suba del ladrillo en dólares, ideal para la “bicicleta inmobiliaria”

inflación e incrementos salariales que licúan el valor de las cuotas de un crédito hipotecario y el recorrido alcista del precio del metro cuadrado permiten un atractivo negocio: tomar un préstamo “congelado” en pesos y volcarlo a un activo dolarizado. ¿Cómo funciona para apalancar una compra?

Publicado Lunes 6 de Septiembre de 2010

Quienes siempre miran con cariño al ladrillo, pensando en su histórica capacidad de reserva de valor y para cubrirse ante eventuales cambios de contexto, tienen ahora un nuevo argumento para reforzar esa preferencia.

Es que, más allá de esa protección, el contexto actual se presenta como muy favorable para quienes desean volcar dólares que tienen bajo el colchón –y a los que les pueden sumar un préstamo hipotecario– para así transformar ese monto en una inversión inmobiliaria.

La clave para que se dé esta situación es la inflación. Y es que se combinan una serie de factores que juegan muy a favor de los inmuebles como alternativa de inversión, a saber:

1. Las tasas de interés para un préstamo hipotecario (y el costo financiero total) corren unoscinco puntos por debajo del índice inflacionarioreal(25% contra un 20 por ciento).
2. Los bancos ofrecen cuota fija y en pesos, lo que produce un “efecto licuación” que hace que el valor mensual a pagar para cancelar un crédito vaya reduciéndose notablemente en relación al salario que, por otro lado, irá ajustándose al alza para acompañar el ritmo inflacionario (algo similar a lo que ocurre con la compra de electrodomésticos).
3. Las propiedades aumentan su valor. Un dato: en plena crisis mundial las cotizaciones no cayeron, mostrando así su resistencia a la baja. Superada esa instancia, ya aumentaron entre un 5% y 8% en dólares en lo que va del año y las estimaciones indican que continuarán su recorrido ascendente.

De modo tal que tomar una deuda congelada en pesos para volcar ese dinero a un activo dolarizado, que además se ajusta al alza, permite una suerte de “bicicleta del ladrillo” cuyo rendimiento resulta más que interesante. Más aún, ofrece protección ante una brusca corrección del billete verde frente a la moneda local que pueda, eventualmente, darse en el futuro. ¿Qué factores deben conjugarse para esta bicicleta?

• Que la inflación continúe en valores altos en los próximos años. Al respecto, todo indica que el actual contexto se mantendrá. Y cualquier iniciativa para reducirla, llevará un buen tiempo.
• Que esa suba en el índice induzca, inevitablemente, a una actualización de los salarios.
• Que los inmuebles sigan aumentando. Cabe destacar que un reciente relevamiento de la UADE detectó incrementos de hasta 6%, sólo en el último trimestre, en las zonas de mayor demanda.

Y, tal como diera cuenta iProfesional.com, expertos del mercado esperan que en el año las subas promedio sean del 10%al 12% en dólares (Ver nota: Viviendas: sigue el "efecto derrame" y expertos revelan qué pasará con los precios).

De manera tal que para quienes tienen unos dólares guardados y deciden tomar un préstamo hipotecario a cuota fija y en pesos, a un costo financiero total menor a la tasa de inflación real, el actual contexto puede resultarle más que propicio. Un simple ejemplo El siguiente ejemplo muestra cómo funcionaría esta opción de inversión en un caso específico. Matías y Jorgelina tienen, en conjunto, un ingreso mensual de $10.000. Ambos trabajan en relación de dependencia, poseen empleos estables y estiman que dicho ingreso se irá incrementando a razón de un 20% anual. Esto los habilita a solicitar un préstamo por $200.000 (u$s 50.000) a 10 años. No están en condiciones de predecir qué sucederá con la inflación en todo ese lapso. Pero sí entienden que el actual modelo económico se mantendrá en 2011 e, independientemente del resultado electoral, la suba de precios no será tan fácil de erradicar, al menos entre los próximos tres y cinco años. Actualmente, el mercado permite la cancelación de cuotas fijas en pesos, que se mueven en el rango de los $1.700 a $1.900, por cada $100.000 solicitados. Tomando como ejemplo la oferta hipotecaria del Banco Ciudad, un crédito como el que requiere Matías y Jorgelina implica un pago mensual de 3.500 pesos. Ellos cuentan con un capital-entre dinero ahorrado, vendiendo suactual vivienday alguna sumaque pueden conseguir entre sus familiares- de u$s100.000. Y analizan avanzar en un crédito hipotecario de u$s50.000, es decir, el 50% del dinero que ya poseen. Papel, lápiz y calculadora en mano, deciden realizar algunas cuentas. Y llegan a estas conclusiones:

• En el inicio, la cuota (congelada en pesos) les representa el 35% de sus ingresos ($3.500 contra 10.000 pesos).
• Pero su perspectiva es que antes de los próximos 12 meses (año 1) tengan un incremento del 20% en sus ingresos.
• De esta manera, esa cuota (que es fija y en pesos) habrá caído de un 35% a un 29% de su ingreso.
• Cuando se hayan cumplido dos años del préstamo, ya les representará un 24% y, de seguir esa progresión, ya en el quinto representará apenas el 14 por ciento.
• En ese lapso, el valor de la vivienda-por inercia del mercado inmobiliario - irá creciendo a razón de un 6% anual en dólares.
• De este modo, la unidad pasará de valer u$s150.000 a u$s200.000 en el año número cinco.
• Y, de mantenerse ese ritmo de suba del metro cuadrado, llegarán al año 10 (momento en que concluirán con el préstamo) con un precio de su vivienda de u$s268.000 (es decir, un 80% más caro que el valor de adquisición).
• De tomar el crédito, el mismo serviría inicialmente para financiar un tercio del valor de la unidad (u$s50.000 del total de 150.000 dólares).
• Al haber cancelado la deuda, ese tercio -puesto en ladrillos- se habrán transformado en casi90.000 dólares.

El siguiente cuadro ilustra la pequeña tabla elaborada por Matías y Jorgelina:

El gráfico anterior es, claro está, una proyección y no un pronóstico sobre cómo podría presentarse el contexto en los próximos años. Y hay ciertos supuestos sobre los que los economistas coinciden. Supuesto I: alta inflación por largo tiempo Uno de los supuestos es que la inflación seguirá siendo alta por varios años, dado el piso en el que se encuentra actualmente y el tiempo que tardaría reducirla. “Si vuelven a ganar los K, difícilmente cambien el modelo actual. Si ganase la oposición -y realmente quieren moverse con una inflación más baja- deberían implementar un completo y extenso programa, normalizar el INDEC, atraer inversiones para aumentar la oferta de bienes… en fin. No se reducirá de un día para el otro”, afirma el directivo de una entidad bancaria de primera línea que pidió no ser mencionado. En este sentido, el instituto Ieral, que dirige Jorge Vasconcelos, analiza que los recientes cambios en la política monetaria del Banco Central no hacen más que convalidar la expectativa que tiene el público sobre una aceleración de la suba de precios. “Teniendo en cuenta el crecimiento esperado del PBI para 2010 (cercano al 8% anual), la actual desmonetización de la economía y la tasa de expansión monetaria permiten estimar una inflación de equilibrio cercana al 25% anual”, afirma Vasconcelos en su último reporte. Y la propia inercia de ese proceso implica también una inflación importante para 2012, cuando yasea otro elGobierno. Supuesto II: el ladrillo seguirá al alza El ritmo de incremento en el precio del ladrillo ha ido en aumento. En algunos períodos ha tenido repuntes más altos, en otros más acotados, pero casi siempre ajustó hacia arriba. En el período 2003-2008, la revalorización estaba en torno de un 15% anual en dólares, si bien debe tenerse en cuenta que se venía de niveles inusualmente bajos como consecuencia de la devaluación de 2002. Actualmente, hay cierto consenso entre directivos de inmobiliarias y desarrolladores respecto de que es probable que se consolide un crecimiento a una tasa de un dígito en las zonas de Buenos Aires con mayor demanda. “En barrios altamente requeridos calculamos que los incrementos terminarán siendo del 8% al 9% promedio en el año. Para los menos solicitados será de un 5%”, afirma Rodrigo Saldaña, vicepresidente de Toselli Propiedades. Además, debe tenerse en cuenta que, al estar el billete verde quieto, la suba en los costos de construcción se traslada de pesos a dólares y eso empuja al alza las cotizaciones de las unidades a estrenar y arrastra a las usadas. “En este momento, se observa un repunte en la tasa cuando se la mide en dólares, y eso se debe a que los precios siguen la evolución de los costos de materiales y mano de obra, que están más cerca de la inflación real que de la tasa devaluatoria”, afirma Néstor Kreimer, desarrollador y consultor inmobiliario. ¿Y qué pasa si el dólar se dispara? En el caso de un repentino ajuste de la divisa, al ser el crédito solicitado en pesos a tasa fija y volcado a la compra de un inmueble -que sigue al dólar- el tomador del préstamo puede sentirse protegido. “Si las tasas de inflación y devaluación convergen, en ese caso el ritmo de valorización del inmueble sería algo menor, porque caerían los costos medidos en dólares. Pero de todas formas seguirían subiendo, en la franja de entre 3% y 5% anual, como consecuencia de una demanda sostenida”, señala Kreimer. En la misma línea, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, sostiene que no existen posibilidades de una caída masiva de precios como consecuencia de una eventual devaluación. “Una situación como la de 2002 es difícilmente repetible. Primero, por la magnitud de aquella devaluación y, segundo, porque veníamos de una recesión de más de cuatro años”, analiza Gómez Picasso. Y recuerda que, a pesar de la pérdida de valor de los inmuebles, en aquel momento se vio que las zonas de mayor demanda recuperaron a una tasa muy rápida su nivel previo a la crisis. Ante esa situación, quien tome un crédito hipotecario tendrá dos efectos contrapuestos: por un lado, su propiedad no se valorizará en términos de dólares a un ritmo tan alto como el previsto inicialmente. Pero, por otro, el inmueble tendrá un salto importante medido en salarios. La conclusión es que tomar un crédito hipotecario hoy resulta un negocio más que interesante. “Es una alternativa que tiene su atractivo, y de hecho hay mucha gente que está mirando al sector inmobiliario como opción de inversión. Por eso se siguen vendiendo propiedades”, analiza Gómez Picasso. Y agrega que, para quien se endeude ya no con el objetivo de comprar una vivienda propia sino para obtener una renta de alquiler, el negocio llega a ser muy recomendable. “Ganar un 5% de renta más la revalorización anual de la propiedad, y encima con la licuación que implica la inflación sobre una deuda en pesos, es algo que no puede tener mucha competencia”, agrega Picasso. Alta inflación y duradera en el tiempo. Un empleo estable y ajustándose para acompañar el ritmo de suba general de precios. Créditos a tasa fija y en pesos. Y propiedades al alza. Un cóctel que, combinado, ofrece una interesante oportunidad para subirse a la “bicicleta” del ladrillo. Fernando Gutiérrez ©iProfesional.com

Fuente: iprofesional