La AFIP pone en marcha un cerco antievasión sobre fideicomisos inmobiliarios

El fisco nacional puso la mira sobre los encargados de aportar el capital y de administrar el proyecto. También apuntan a quienes se convierten en propietarios de los nuevos inmuebles. Se busca que las adjudicaciones de las propiedades se realicen a valor de mercado

Publicado Martes 13 de Septiembre de 2011 en Contadores

La decisión ya está tomada. A través de la conformación de distintas comisiones de estudio y la publicación de nuevos dictámenes, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) comenzó a desplegar el cerco antievasión que recaerá sobre los fideicomisos inmobiliarios.

A fin de potenciar la avanzada, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray direccionará susacciones de inspección y fiscalizaciónsobre todos los integrantes de la cadena.

En otras palabras, el fisco nacional ya apuntó la mira sobre losencargados de aportar el capital y de administrar el proyectoasí como también irá porquienes se convierten en propietariosde los nuevos inmuebles.

El fideicomiso responde a una figura legal por la cual una empresa o particular (fiduciante) aporta el capital, los bienes y/o los recursos para que otro sujeto (fiduciario) los administre con el fin de, por ejemplo, construir una propiedad. Una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o empresa que adquiere el carácter de beneficiario.

Desde el sector inmobiliario advirtieron aiProfesional.comque la medida puedecomplicar un sistema que, en la actualidad, "se desenvuelve de manera saludable". No obstante, desde la AFIPla intención es apuntar a:

• Que laadjudicación de las propiedades se realicen a valor de plaza o mercado y no al costo.
• Controlar de cerca elcomportamiento de los administradoresde los fideicomisos/fiduciarios.

Julián Martín, socio del estudio Julián Martín & Asociados, explicó a este medio que los nuevos dictámenes que acompañan la avanzada "están redactados en el sentido dealcanzar con el Impuesto a las Gananciasa ladiferenciaque existeentre el valor de origen y el valor de mercadode la propiedad".

"La AFIP también deja en claro que siendo el beneficiario una persona física que vende los inmuebles recibidos, procederá el pago de Ganancias,si existe habitualidaden este tipo de operaciones", puntualizó Martín. "Son normas internas dictadas con un claro objetivo recaudatorio, más allá de que la argumentación que sostienen es razonable", concluyó Martín. En tanto,Francisco María Pertierra Cánepa, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa (AAFyFID)señaló que las nuevas medidas de la AFIP "complican cada vez más a un mercado que actuaba muy bienpero que desde hace un tiempo se viene estancando". Yadvirtió que "actualmente, los desarrolladores afrontan altos costos sin poder ampliar el precio de venta, lo queachica considerablemente el margen de ganancias". En igual sentido,Damián Tabakman, especialista del sector, precisó que "ya existen operadores que se atemorizanante los nuevos controles y optan por concretar la operación inmobiliaria a través de otros mecanismos". Comisiones internas y externas Tal como adelantó iProfesional.com, ya se encuentran en pleno funcionamiento lascomisiones de estudios internas y externasque analizan cómo frenar las maniobras de evasión que se concretan a través de la utilización de los fideicomisos inmobiliarios. (Lea más:La AFIP tiene todo listo para terminar con la evasión en fideicomisos inmobiliarios) Puntualmente, el fisco nacional busca terminar con los agujeros que se presentan en el tratamiento de los fideicomisos inmobiliarios en el Impuesto a las Ganancias y Mínima Presunta. En particular, la AFIP también pretende que el fideicomiso,pague el 35% de Ganancias sobre el valor de mercadode las unidades adjudicadas. De no haberlo hecho, amparados en que se trata de fideicomisos de construcción al costo, el fiscoiría en contra del administrador,ya que subsiste la responsabilidad solidaria del mismo.

Los fideicomisos de construcción al costo se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. En sí, tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de adjudicar las unidades a los mismos fiduciantes. Los nuevos dictámenes por dentro En primer término, la AFIP dio a conocer la resolución (SDG - TLI) 4/2011 a través de la cual se concluye que "detrás de la figura del fideicomiso inmobiliarioexiste onerosidad y propósito de lucro, en razón de lo cual se entiende que lasunidades que conforman los inmueblestienen el carácter de bienes de cambio,no estando exentas del pagodel Impuesto a la GananciaMínima Presunta".

De igual manera, el fisco emitió la resolución (SDG - TLI) 6/2011 en donde aclara el tratamiento que corresponde otorgar en Ganancias a las adjudicaciones de unidades funcionales por parte del fideicomiso a los fiduciantes, en su carácter de beneficiarios.

Al respecto, el fisco concluyó que "en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes,el sujeto pasivo del impuesto será, en todo caso, el fideicomiso, teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes / beneficiarios y el fideicomiso".

Por último, se publicó la resolución (SDG - TLI) 11/2011, en donde la AFIP establece que "cuando los fiduciantes / beneficiarios celebren con terceros,contratos de cesión de su inmueblecorresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias".

"Se dejó expresada una salvedad en el sentido que el criterio expuesto resultará de aplicación siempre que bajo la estructura contractual de un fideicomisono se encubra un contratocon una finalidad típica diversa a la meraconstrucción y adjudicación al costo, como por ejemplo, la de comercialización y venta de unidades a terceros", concluye la resolución.

Fuente: iprofesional