¿Propietario o inquilino?: Expertos explican quién responde ante la Justicia por act. "ilícitas"

El caso Zaffaroni despertó la polémica. Pero existen miles de argentinos que alquilan. Tras firmar el contrato, suelen "olvidarse" del uso que se la da a la unidad. Y puede ocurrir que, con el paso del tiempo, se utilice para fines "non sanctos" o no permitidos por el consorcio ¿Qué dice la ley?

Publicado Jueves 4 de Agosto de 2011 en Abogados

Son pocos los temas que, en plena contienda electoral, logran acaparar el interés de los medios de comunicación e instalarse como eje de discusión durante varios días. El escándalo "Zaffaroni"es uno de ellos. Y la repercusión ha sido tal que hasta periódicos y portales de noticias de una gran cantidad de países se ocuparon de divulgar el tema.

Es que no es muy habitual que un juez de la Corte Suprema sea el propietario de varios departamentos en los que se ejerce la prostitución. Incluso, el magistrado reconoció que,en al menos cuatro de los inmuebles, funcionaban prostíbulos.

Conocida la noticia,como defensaargumentó que éldesconocía el uso que se le daba a esas unidades.

Ybuscó justificarseal decir que las alquilabaa través de una inmobiliaria. Sus dichos no pudieron calmar el revuelo generado. Ahora, el magistrado señaló quetratará de recuperar el uso de esos inmuebles"como pueda, ya sea emplazando a que los desocupen por las buenas, o accionando por desalojo".

E informó quesu apoderado está verificando los contratosde los 15 inmuebles que posee, para constatar qué uso se la da a cada uno.

Más allá de este caso en particular -y sin llegar al extremo de que se instale un prostíbulo-existen miles de argentinosque son propietarios de unidades ydeciden destinarlas al alquiler.

Y, en general,cuando cierran el acuerdocon el inquilino pocos se interesan, con el paso del tiempo, en inspeccionar y ensaber el uso "real"dado a ese espacio, si bien gozan delderecho de poder hacerlo.

En muchos casosse encuentran con la sorpresade que aéste se le dio un uso comercial que no era el estipulado,como puede serel de un consultorio, espacios de masaje, de estética y hasta centros de prostitución.

Y por ello puedenverse envueltos en un juicio por parte del consorcio, o de otros afectados. Incluso, estos litigios pueden llegar a ser de tipo penal. En varios casos,"los propietarios son engañados, al celebrar contratos con personas que luego le dan otro destino a la unidad", señala el abogado Eduardo Sirkin, director de Suplemento de elDial.com. Y agrega que muchas veces utilizan para ello una sociedad de fantasía. Muchos titulares descansan en la cláusulaque se muestra a continuación, quesuele ser incluida enlos convenios:

Sin embargo, cabe aclarar, que la misma está vinculada con un"acuerdo entre privados".

Es decir,no libera al titular frente a acciones legales realizadas por terceros, si bien lo habilita a que luego pueda accionar judicialmente contra el inquilino. Surge entonces la pregunta obligada:¿hasta dónde llega la responsabilidad del propietario? ¿Y la del inquilino?

iProfesional.comconsultó a numerosos expertos para saber las respuestas a estos interrogantes. ¿Qué dice la ley? LaLey de Propiedad Horizontalindica que cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. En caso de que decida alquilarlo, tanto el propietario como el ocupante, tienenprohibido destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. Además, para evitar problemas se debe determinar eldestino de las unidades, aclarando qué está permitido y qué no.

Elreglamento, confeccionado a través deescritura pública, no se puede modificarpor el tiempo que se determine en él. Por otro lado, la norma impideperturbar con ruidos u otras acciones la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas.

En caso de que esto se verifiqueserán responsables tanto el ocupantecomo el dueño de la unidad. En caso de violación de algunos de los puntos mencionados, ya sea por parte del propietario o inquilinos,aquél que represente a los titulares de los inmueblespodráiniciar juicioy, en caso de constatarse el ilícito, los responsables podrán ser condenados conpenas de arresto de hasta veinte díasy verse obligados al pago de fuertes multas. Incluso, el magistrado puede ordenar elallanamiento del domicilio. Por ley, los contratos de alquiler deben tener unaduración mínima de dos años, en caso de que seadestinado a vivienda, y detres, si el fin es comercial. No obstante, el incumplimiento de las obligaciones habilita al propietario a dar por terminado el contrato antes de tiempo.

¿Quién se hace cargo? Uno de los puntos más conflictivos tiene que ver con las responsabilidades del propietario y del inquilino en caso de que se incumpla el llamado"reglamento interno". Éste, a diferencia del de copropiedad, no se registra en ningún lado.

Y establece algunas cuestiones como, por ejemplo, loshorarios para el desarrollo de algunas tareas(mudanzas o mejoras por refacciones, entre otras). También, reglamenta los períodos de tiempo en los que está permitido realizar actividadesruidosas. Los especialistas recomiendanque los nuevos propietarios soliciten este reglamento, que muchos desconocen, para evitar incurrir en algún tipo de falta por desconocimiento. Si bien debe analizarse cada situación en particular, "en caso de ruidos molestos o en el que se desarrollenactividades ilegales, frente al consorcio u otros vecinos, el dueño del inmueble comparte la responsabilidadcon el inquilino", indica Daniela Darago, socia del estudio Cerutti-Darago. "En el contrato de alquiler, las cláusulas que limitan la responsabilidad del propietariosólo son válidas entre las partes que firmaron el contrato-es decir entre el dueño y el inquilino- perono frente a terceros, como puede ser el consorcio", agrega. ¿Y si se alquila a través de inmobiliarias? Si bien no es la práctica más habitual,hay casos de inmobiliarias que suscriben con el propietario una autorizaciónpara rentar el inmueble -que sería parecido a un contrato de mandato-, donde la firma actúa en carácter de locador directo frente al inquilino. Incluso, suelenactuar en las diferentes gestionesjudiciales, como acciones de desalojo, daños y perjuicios, cobros extrajudiciales o administrativos. En estos casos, suelen decirle al propietario que éste se "olvide" de toda responsabilidad frente al inquilino. Y hasta le gestionan la cobranza mensual durante la vigencia del vínculo.

¿Puede decirse entonces que, legalmente, lostitulares de inmuebles quedan "liberados"?La respuestade los letrados ante este interrogante es un"no" rotundo. "Hay mucha gente que delega en la inmobiliaria la administración y el alquiler. Pero estono significa que por esto delegue su carácter de locador", enfatiza Néstor Walenten, presidente de la Cámara Argentina Inmobiliaria (CAI). Y remarca que "en el caso de una causa como la de Zaffaroni indiscutiblementeel mayor responsable es el propietariodel inmueble". Además, el experto aclara que "el gestor de negocios ola inmobiliaria también tiene responsabilidady debe resolver la situación". ¿Ysi el contrato lo firma un apoderadoo la propia inmobiliaria? Los abogados destacan quetampoco se exonera de responsabilidad al propietario.

"En todo caso, el dueño luego podría llevar adelante una acción contra quien firmó en su nombre", apunta Darago. "Cuando la inmobiliaria actúa dentro de los límites del mandato, ciertamente elpropietario asume la responsabilidad", explica Gabriel Martinez Niell, del Estudio Grispo & Asociados. Y señala que "sólo en el caso en que se constate que ésta fue más alláy se excedió en los alcances, es decir, que celebró un acuerdo fuera de la órbita del pactado con el dueño del inmueble, entoncesen ese caso sí responde por sus actos".

Responsabilidades penales En caso de que el propietariotome conocimiento de la actividad ilícita y no haga nadapara que el inquilino deje de realizarla, ahíla responsabilidad pasa a ser de tipo penal. Javier De Luca, ex-presidente de la Asociación Argentina de Profesores de Derecho Penal, explica quela misma no es sólo objetiva, sino también subjetiva.Y agrega que, en el caso de Zaffaroni, si logra comprobar quedesconocía la situación, no se le puede atribuir responsabilidad, al menos la de este tipo. Martínez Neill agrega que"la clave consiste en determinar si el propietario continuó la relación contractualen conocimiento de la conducta ilícita ejercida por el inquilino. En caso afirmativo, tendrá responsabilidad, puesto que habrá consentido tácitamente la continuación de una actividad contraria a derecho". "El silencio del propietario, en este caso, es manifestación positivade voluntad", recalca. Otro tema que entra en juego en casos como el que involucran al juez Zaffaroni es el de la"Trata de personas".

Al respecto, según el Código Penal, esto consiste en la"explotación" de mayores o menores de edad, para la prostitución. "Dicha explotación exige la violación del consentimiento de la víctima -sujeto pasivo-. Sin embargo,si es menor de edad, no interesa su consentimiento",explica De Luca. El caso "Zaffaroni" sigue despertando más y más polémicas.

Y pone el semáforo en amarillo para todos aquellos que tienen un inmueble destinado a la renta. Sin llegar al extremo de que éstos se anoticien de que ahí funciona un prostíbulo, también puede ocurrir que la unidad se utilice para fines comerciales -no permitidas por el consorcio- y que pueden, finalmente, traerle más de un dolor de cabeza.

Fuente: iprofesional